PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

DASAR HUKUM

Dasar hukum Pajak Bumi dan Bangunan adalah Undang-Undang No. 12 tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang No.12 tahun 1994.

ASAS         

Asas Pajak Bumi dan Bangunan:

1.      Memberikan kemudahan dan kesederhanaan

2.      Adanya kepastian hukum

3.      Mudah dimengerti dan adil

4.      Menghindari pajak berganda

PENGERITIAN-PENGERTIAN

Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah dan atau perairan.

Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) adalah surat yang digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan data objek pajak menurut ketentuan Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan.

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak terutang kepada wajib pajak.

NILAI JUAL OBJEK PAJAK

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru atau NJOP pengganti.

Besarnya NJOP ditentukan berdasarkan klarifikasi:

1.      Objek Pajak Sektor Pedesaan dan Perkotaan

2.      Objek Pajak Sektor Perkebunan

3.      Objek Pajak Sektor Kehutanan atas Hak Pengusahaan Hutan, Hak Pengusahaan Hasil Hutan, Izin Pemanfaatan Karya serta Izin Sah Lainnya selain Hak Pengusahaan Hutan Tanaman Industri.

4.      Objek Pajak Sektor Kehutanan atas Hak Pengusahaan Hutan Tanaman Industri

5.      Objek Pajak Sektor Pertambangan Minyak dan Gas bumi

6.      Objek Pajak Sektor Pertambangan Energi Panas Bumi

7.      Objek Pajak Sektor Pertambangan Non Migas selain Pertambangan Energi Panas Bumi dan Galian C

8.      Objek Sektor Pertambangan Non Migas Galian C

9.      Objek Pajak sektor pertambangan yang dikelola berdasarkan Kontrak Karya atau Kontrak Kerjasama

1.  Objek Pajak usaha bidang perikanan laut

1.  Objek Pajak usaha bidang perikanan darat

1.  Objek Pajak yang bersifat khusus

OBJEK PAJAK

1.      Yang menjadi objek pajak adalah bumi dan atau bangunan.

2.      Yang dimaksudkan dengan klarifikasi bumi dan bangunan adalah pengelompokkan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman, serta untuk memudahkan penghitungan pajak yang terutang.

3.      Pengecualian Objek Pajak

4.      Objek pajak yang digunakan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan, penentuan pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

5.      Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) ditetapkan untuk masing-masing Kabupaten/Kota dengan besar setinggi-tingginya RP 12.000.000,00 untuk setiap wilayah Wajib Pajak.

SUBJEK PAJAK

1.      Yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan atau memperoleh manfaat atas bumi, dan atau memiliki, menguasai, dan atau memperoleh manfaat atas bangunan.

2.      Subjek pajak sebagaimana dimaksudkan dalam no. 1 yang dikenakan kewajiban membayar pajak yang menjadi wajib pajak.

3.      Dalam hal atas suatu objek pajak belum jelas diketahui wajib pajaknya, Direktur Jenderal Pajak dapat menetapkan subjek pajak sebagaimana dimaksudkan dalam no.1 sebagai wajib pajak.

4.      Subjek pajak yang ditetapkan sebagaimana dimaksudkan dalam no.3 dapat memberikan keterangan secara terulis kepada Direktur Jendral Pajak bahwa ia bukan wajib pajak terhadap objek pajak dimaksud.

5.      Bila keterangan yang diajukan oleh wajib pajak dalam no.4 disetujui, maka Direktur Jendral Pajak membatalkan penetapan sebagai wajib pajak sebagaimana dalam no.3 dalam jangka waktu satu bulan sejak diterimanya surat keterangan dimaksud.

6.      Bila keterangan yang diajukan itu tidak disetujui, maka Direktur Jendral Pajak mengeluarkan surat keputusan penolakan dengan alasan-alasannya.

7.      Apabila setelah jangka waktu satu bulan sejak tanggal diterimanya keterangan sebagaimana dalam no.4 Direktur Jendral Pajak tidak memberikan keputusan, maka keterangan yang diajukan itu dianggap disetujui.

TARIF PAJAK

Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0.5% (lima persepuluh persen).

DASAR PENGENAAN PAJAK

1.      Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

2.      Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jendral Pajak atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan pendapan Gubernur/Bupati/Walikota (Pemerintah Daerah) setempat.

3.      Dasar penghitungan pajak adalah yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% darii NJOP.

4.      Besarnya persentase ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

Pada dasarnya penetapan NJOP adalah 3 tahun sekali. Namun demikian untuk daerah tertentu yang karena perkembangan pembangunan mengakibatkan kenaikan NJOP cukup besar, maka penetapan nilai jual ditetapkan setahun sekali.

Dalam menetapkan nilai jual, Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jendral Pajak atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan pendapat Gubernur/Bupati/Walikota setempat serta memperhatikan asas self assessment. Yang dimaksud (assessment value) adalah nilai jual yang dipergunakan sebagai dasar penghitungan pajak, suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.

Untuk perekonomian sekarang ini, terutama untuk tidak terlalu membebani wajib pajak di daerah pedesaan, tetapi dengan tetap memperhatikan penerimaan, khususnya bagi Pemerintah Daerah, maka telah ditetapkan besarnya persentase untuk menentukan besarnya NJKP, yaitu:

1.      Sebesar 40% dari NJOP untuk:

a.       Objek Pajak Perkebunan;

b.      Objek Pajak Kehutanan;

c.       Objek Pajak lainnya, yang Wajib Pajaknya perorangan dengan NJOP atas bumi dan bangunan sama atau lebih besar dari RP 1.000.000.000

2.      Sebesar 20% dari NJOP untuk:

a.       Objek Pajak Pertambangan;

b.      Objek Pajak lainnya yang NJOP-nya kurang dari RP 1.000.000.000 

TAHUN PAJAK, SAAT, DAN TEMPAT YANG MENENTUKAN PAJAK TERUTANG

1.      Tahun pajak adalah jangka waktu 1 tahun takwim. Jangka waktu satu tahun takwim adalah dari 1 Januari sampai 31 Desember.

2.      Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari.

3.      Tempat pajak yang terutang:

a.       Untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

b.      Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten atau Kota.

Tempat pajak yang terutang untuk Batam, di wilayah Propinsi Riau.

SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK (SPOP), SURAT PEMBERITAHUAN PAJAK TERUTANG (SPPT), DAN SURAT KETERANGAN PAJAK (SKP)

1.      Dalam rangka pendataan, subjek pajak wajib mendaftarkan objek pajaknya dengan mengisi SPOP.

2.      SPOP harus diisi dengan jelas, benar, lengkap, dan tepat waktu serta ditandatangani dan disampaikan kepada Dirjen Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak objek pajak selambat-lambatnya 30 hari setelah tanggal diterimanya SPOP oleh subjek pajak.

Yang dimaksud dengan jelas dan benar adalah:

Jelas dimaksudkan agar penulisan data yang diminta dalam SPOP dibuat sedemikian rupa sehingga tidak menimbulkan salah tafsir yang dapat merugikan negara maupun wajib pajak sendiri.

Benar, berarti data yang dilaporkan harus sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, seperti luas tanah dan atau bangunan, tahun, dan harga perolehan dan seterusnya sesuai dengan kolom-kolom/pertanyaan yang ada pada Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP)

3.      Dirjen Pajak akan menerbitkan SPPT berdasarkan SPOP yang diterimanya.

SPPT diterbitkan atas dasar SPOP, namun untuk membantu wajib pajak SPPT dapat diterbitkan berdasarkan data objek yang telah ada pada Direktorat Jenderal Pajak.

4.      Direktur Jenderal Pajak dapat mengeluarkan Surat Ketetapan Pajak dalam hal-hal sebagai berikut:

a.       Apabila SPOP tidak disampaikan dan setelah ditegur secara tertulis tidak disampaikan sebagaimana ditentukan dalam Surat Teguran.

b.      Apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang (seharusnya) lebih besar dari jumlah pajak yang dihitung berdasarkan SPOP yang disampaikan oleh wajib pajak.

5.      Jumlah pajak yang terutang dalam SKP sebagaimana dimaksud dalam nomor 4 huruf a adalah pokok pajak ditambah dengan denda administrasi sebesar 25% dihitung dari pokok pajak.

6.      Jumlah pajak yang terutang dalam SKPKB sebagaimana dimaksud dalam no.4 huruf b, adalah selisih pajak yang terutang berdasarkan hasil pemerikasaan atau keterangan lain dengan pajak yang terutang yang dihitung berdasarkan SPOP ditambah denda administrasi sebesar 25% dari selisih pajak yang terutang.

SPOP hanya diberikan dalam hal:

1.      Objek pajak belum terdaftar/data belum lengkap

2.      Objek pajak telah terdaftar tetapi data belum lengkap

3.      NJOP berubah/pertumbuhan ekonomi

4.      Objek pajak dimutasikan/laporan dari instantsi yang berkaitan langsung dengan objek pajak

TATA CARA PEMBAYARAN DAN PENAGIHAN

1.      Pajak yang terutang berdasarkan SPPT harus dilunasi selambat-lambatnya 6 bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib pajak.

2.      Pajak yang terutang berdasarkan SKP harus dilunasi selambat-lambatnya 1 bulan sejak tanggal diterimanya SKP oleh wajib pajak.

3.      Pajak yang terutang yang pada saat jatuh tempo pembayarannya tidak dibayar atau kurang dibayar, dikenakan denda administrasi sebesar 2% sebulan, yang dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24 bulan.

4.      Denda administrasi sebagaimana dimaksud dalam no.3 di atasa, ditambah dengan utang pajak yang belum atau kurang dibayar ditagih dengan Surat Tagihan Pajak (STP) yang harus dilunasi selambat-lambatnya 1 bulan sejak tanggal diterimanya STP oleh wajib pajak.

5.      Pajak yang terutang dapat dibayar di Bank, Kantor Pos, dan Giro, dan tempat lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan.

6.      Tata cara pembayaran dan penagihan pajak diatur oleh Mentri Keuangan.

7.      Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), surat ketetapan pajak, dan Surat Tagihan Pajak (STP) merupakan dasar penagihan pajak.

8.      Jumlah pajak yang terutang berdasarkan STP yang tidak dibayarkan pada waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa.

KEBERATAN DAN BANDING

Keberatan

1.      Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan kepada Direktur Jenderal Pajak atas:

a.       Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)

b.      Surat Ketetapan Pajak (SKP)

2.      Wajib pajak dapat mengajukan keberatan atas SPPT atau SKP dalam hal:

a.       Wajib pajak menganggap luas objek bumi dan atau bangunan, klasifikasi atau Nilai Jual Objek bumi dan atau bangunan yang tercantum dalam SPPT atau SKP tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya.

b.      Terdapat perbedaan penafsiran undang-undang dan peraturan perundang-undangan antara wajib pajak dengan fiskus.

3.      Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa indonesia kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan yang menerbitkan SPPT atau SKP dengan menyatakan alasan secara jelas.

4.      Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu 3 bulan sejak tanggal diterimanya SPPT atau SKP oleh wajib pajak, kecuali apabila wajib pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya.

5.      Tanda terima Surat Keberatan yang diberikan oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos tercatat atau sejenisnya merupakan tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan wajib pajak.

6.      Apabila diminta oleh wajib pajak untuk keperluan pengajuan keberatan, Direktur Jenderal Pajak wajib memberikan secara tertulis hal-hal yang menjadi dasar pengenaan pajak.

7.      Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak.

8.      Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atau Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dalam jangka waktu paling lama 12 bulan sejak tanggal surat keberatan diterima, harus memberikan keputusan atas keberatan.

9.      Sebelum surat keputusan diterbitkan, wajib pajak dapat menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis.

10.  Keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktur Jenderal Pajak atau Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan atas keberatan dapat berupa:

11.  Dalam hal wajib pajak mengajukan keberatan atas ketetapan sebagaimana dalam surat ketetapan pajak, wajib pajak yang bersangkutan harus dapat membuktikan ketidakbenaran ketetapan pajak tersebut.

12.  Apabila dalam jangka waktu 12 bulan telah lewat dan Direktur Jenderal Pajak tidak memberi surat keputusan maka keberatan tersebut dianggap diterima.

Ketentuan ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum  bagi wajib pajak yaitu apabila dalam jangka waktu 12 bulan sejak tanggal diterimanya surat keberatan, Ditjen Pajak tidak memberikan keputusan atas keberatan yang diajukan berarti keberatan tersebut diterima.

Banding

Ketentuan banding Pajak Bumi dan Bangunan mengikuti ketentuan tentang banding Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan.

PENGURANGAN PAJAK

Pengurangan diberikan atas pajak (PBB) terutang yang tercantum dalam SPPT atau SKP, Pengurangan pajak terutang dapat diberikan kepada dan dalam hal:

1.      Wajib Pajak Orang Pribadi atau Badan karena kondisi tertentu objek pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak dan atau karena sebab-sebab tertentu lainnya, seperti:

a.       Objek pajak berupa lahan pertanian/perkebunan/perikanan/perternakan yang hasilnya sengat terbatas yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh wajib pajak orang pribadi;

b.      Objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh wajib pajak orang pribadi yang berpenghasilan rendah yang nilai jualnya meningkat akibat adanya pembangunan atau perkembangan lingkungan.

c.       Objek pajak yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh wajib pajak orang pribadi yang penghasilannya semata-mata berasal dari pensiunan, sehingga kewajiban PBB-nya sulit dipenuhi.

d.      Objek pajak yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh wajib pajak orang pribadi yang berpenghasilan rendah sehingga kewajiban PBB-nya sulit dipenuhi.

e.       Objek pajak yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh wajib pajak veteran pejuang kemerdekaan dan veteran pembela kemerdekaan.

f.       Objek pajak yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh wajib pajak badan yang mengalami kerugian dan kesulitan likuiditas yang serius sepanjang tahun, sehingga tidak dapat memenuhi kewajiban rutin perusahaan.

2.      Wajib Pajak Orang Pribadi atau Badan dalam hal objek pajak yang terkena bencana alam atau sebab-sebab lain yang luar biasa. Termasuk dalam pengertian Bencana alam adalah gempa bumi, banjir, tanah longsor, gunung meletus, dan sebagainya. Sedangkan yang dimaksud dengan sebab-sebab lain yang luar biasa adalah kebakaran, kekeringan, wabah penyakit, dan hama tanaman.

3.      Wajib Pajak anggota veteran pejuang kemerdekaan dan veteran pembela kemerdekaan. Besarnya pengurangan ditetapkan sebesar 75% dari besarnya pajak terutang.

SANKSI

Bagi Wajib Pajak

1.      Apabila SPOP tidak disampaikan dan setelah ditegur secara tertulis tidak disampaikan sebagaimana ditentukan dalam Surat Teguran, ditagih dengan Surat Ketetapan Pajak. Jumlah pajak yang terutang dalam Surat Ketetapan Pajak adalah pokok pajak ditambah dengan denda administrasi sebesar 25% dihitung dari pokok pajak.

2.      Pajak yang terhutang yang pada saat jatuh tempo pembayaran tidak dibayar atau kurang dibayar, dikarenakan denda administrasi sebesar 2% sebulan, yang dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24 bulan.

3.      Karena kealpaannya sehingga menimbulkan kerugian pada Negara, dalam hal:

a.       Tidak mengembalikan/menyampaikan SPOP kepada Direktorat Jenderal Pajak

b.      Menyampaikan SPOP, tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap dan atau melampirkan keterangan tidak benar.

4.      Karena kesengajaannya sehingga menimbulkan kerugian pada Negara, dalam hal:

a.       Tidak mengembalikan/menyampaikan SPOP kepada Direktorat Jenderal Pajak.

b.      Menyampaikan SPOP, tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap dan atau melampirkan keterangan yang tidak benar.

c.       Memperlihatkan surat palsu atau dipalsukan atau dokumen lain yang palsu atau dipalsukan seolah-olah benar.

d.      Tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan surat atau dokumen lainnya.

e.       Tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang diperlukan.

Bagi Pejabat

Sanksi Umum

Apabila tidak memenuhi kewajiban seperti yang telah diuraikan di muka dikenakan sanksi menurut peraturan perundangan yang berlaku, yaitu antara lain:

Peraturan Pemerintah No.53 tahun 2010 tentang Disiplin Pegawai Negeri Sipil, Staatsblas 1860 No.3 tentang Peraturan Jabatan Notaris.

Sanksi khusus

Bagi pejabat yang tugas pekerjaannya berkaitan langsung atau ada hubungannya dengan objek pajak ataupun pihak lainnya, yang:

a.       Tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan dokumen yang diperlukan.

b.      Tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang diperlukan.

Dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 tahun atau denda setinggi-tingginya RP 2.000.000,00.